Comment baisser les frais de notaire ?

Comment baisser les frais de notaire ?

De nombreux frais viennent s’ajouter à la valeur du bien lors d’une acquisition immobilière. Ainsi, il vous faudra compter des frais d’achats en plus du coût réel de la maison. Des frais d’achat qui peuvent vite chiffrer quand on les additionne. Et si ces frais sont difficiles à éviter, il existe néanmoins quelques astuces pour les réduire. Explications.

Ne dites pas frais de notaire mais frais d’achat

Commençons par définir un peu mieux les termes relatifs à une acquisition immobilière. On utilise souvent le terme « frais de notaire » pour évoquer les frais supplémentaires relatifs à l’achat d’une maison ou d’un appartement, c’est en fait une erreur. En effet, les frais de notaire correspondent dans le langage populaire aux frais d’achats, alors que les frais de notaire d’un point de vue législatif correspondent aux honoraires du notaire.

Les frais d’achat englobent en fait différents frais tels que les droits d’enregistrement (les fameux 12,5 % du prix de la maison en Wallonie et à Bruxelles qui seront reversés à l’Etat par l’intermédiaire du notaire), les frais de notaire (honoraires), ainsi que les frais administratifs, la TVA et d’autres frais annexes. Si les frais peuvent varier moyennant quelques astuces, les frais de notaire sont soumis à la règlementation d’un barème tarifaire.

Lors d’une acquisition immobilière, ce sont donc les droits d’enregistrements qui coutent le plus cher et non les frais de notaire.

Il convient donc dans un premier temps de casser le mythe qui veut que les frais de notaire soient négociables et que la totalité des frais d’achats sont des honoraires strictement destinés au portefeuille du notaire.

Cette précision effectuée, nous pouvons maintenant nous intéresser à la question de savoir comment réduire les frais d’achat correspondant aux frais de notaire dans l’esprit collectif ?

Comment réduire les frais de notaire ?

Nous l’évoquions précédemment, la question correcte serait donc plutôt « comment réduire les frais d’achat » et non pas « comment réduire les frais de notaire ».

Pour y répondre, il faut commencer par expliquer un peu plus en détails ce qui justifie réellement le montant des frais d’achat.

Les grands responsables du montant élevé des frais d’achat sont donc les droits d’enregistrement. Ces derniers correspondent en fait à 12,5 % du prix du bien si ce dernier se trouve en Wallonie ou à Bruxelles (10 % en Flandre). C’est donc véritablement la partie la plus importante des frais d’achat. À titre d’exemple, 12,5 % d’un bien d’une valeur de 200.000 euros équivaut tout de même à une dépense supplémentaire de 25.000 euros. Une somme conséquente qu’il faut pouvoir sortir.

Néanmoins, il est possible de diminuer quelques peu les frais d’achat grâce à quelques astuces tout à fait légales.

Optez pour le mandat hypothécaire avec votre banque

Lors d’une acquisition immobilière, la plupart des personnes optent pour un crédit car elles ne disposent pas des fonds nécessaires pour en supporter l’achat seul.

Ces crédits hypothécaires, qui sont contractés auprès des banques, impliquent généralement une notion d’hypothèque sur le bien que vous allez acquérir. Celui-ci stipule ainsi que la banque pourra disposer de l’hypothèque de votre bien en cas de problème de paiement de votre part. La banque pourra donc vendre votre bien pour rembourser votre prêt. Cette inscription hypothécaire entraîne alors des droits assez onéreux (les droits d’enregistrement).

C’est alors que la solution du mandat hypothécaire se présente. Cette dernière va ainsi vous dispenser des droits hypothécaires et d’enregistrement.

Sur le plan technique, le mandat hypothécaire correspond en fait à un report éventuel de l’hypothèque. Avec le mandat hypothécaire, l’emprunteur donne l’autorisation à son créancier d’activer l’inscription hypothécaire uniquement si ce dernier juge que cela est nécessaire (en cas de non-paiement par exemple). La grande différence avec l’inscription hypothécaire réside donc dans le fait que l’emprunteur donne son accord pour hypothéquer son bien, mais que l’organisme financier ne le fait pas dans un premier temps, et qu’il ne le fera jamais si tout se passe bien.

C’est donc un risque supplémentaire pris par la banque lors de l’octroi du prêt, et elle ne le fait généralement que si elle possède toutes les garanties d’assurance en retour. N’oubliez ainsi pas que lorsqu’une banque effectue un prêt hypothécaire, elle fait avant tout un pari sur votre capacité à rembourser l’entièreté de votre prêt et des frais d’intérêts. Mieux vaut donc les rassurer.

Par ailleurs, sachez que si la banque venait à activer le mandat, cela vous coûterait plus cher que l’inscription hypothécaire classique. Il est donc préférable de se renseigner correctement et d’être conscient des conditions relatives à chaque banque.

Listez le mobilier lors de l’achat

Une autre astuce consiste à lister le mobilier inclus dans le bien immobilier lors de la vente (et donc de votre achat). Forcément cette astuce n’est valable que si vous optez pour un bien qui est déjà meublé, ou du moins en partie.

Le fait de lister le mobilier va ainsi permettre de scinder le prix d’achat en deux, avec le prix du bien d’une part, et la valeur du mobilier d’autre part.

Ainsi, prenons l’exemple d’un bien (maison ou appartement) à 200.000 euros que vous souhaitez acheter. Si ce dernier possède une cuisine équipée et quelques autres meubles d’une valeur de 10.000 euros, le fait de les lister lors de la vente va vous donner la possibilité de payer les droits d’enregistrement sur 190.000 euros et non pas sur 200.000 euros. Une astuce relativement simple qui vous permettra de payer 1.250 euros de moins.

Notez néanmoins que cela ne s’applique qu’au mobilier qui peut être isolé du bien (électroménager, mobilier de jardin, fauteuil, …), et que le mobilier incorporé au bien (toilettes, cheminée, volets, meubles sur-mesure, …) ne peut pas être inclus. Partez donc du principe que le mobilier concerné est celui qui n’entraînera pas de détérioration s’il est enlevé.

Prenez les frais de l’agence immobilière à votre charge

Cette astuce est uniquement valable dans le cas où les vendeurs passent par l’intermédiaire d’une agence immobilière pour la vente de leur bien.

Si tel est le cas, il est donc également possible de faire diminuer légèrement les frais en suivant un conseil simple.

Le fait de passer par un prestataire tel qu’un agent immobilier pour effectuer une vente possède forcément un coût. Ainsi, si des propriétaires souhaitent obtenir la somme de 200.000 euros pour la vente de leur bien, l’agence ajoutera sa prestation à ce montant et affichera, par exemple, le bien à 208.000 euros dans son annonce.

L’idée pour les acquéreurs est alors de proposer aux vendeurs de scinder le prix du bien et de prendre les frais d’agence à leur charge. En réglant la transaction de cette façon, le vendeur obtient la somme espérée, l’agence est payée pour sa prestation, et les acheteurs, quant à eux, payeront des droits d’enregistrement (12,5 %) non pas sur 208.000 euros, mais sur 200.000 euros.

Achetez un bien avec beaucoup de travaux

L’astuce principale pour bénéficier de frais d’enregistrement moins important reste bien évidemment l’achat d’un bien nécessitant des travaux.

Admettons ainsi que vous disposiez d’un budget de 200.000 euros pour acquérir un nouveau bien. Vous avez alors plusieurs possibilités.

Soit, vous faites un achat correspondant à ce montant et vous payez 12,5 % de frais supplémentaires sur cette somme. Soit, vous décidez de vous tourner vers une maison équivalente mais qui est vendue beaucoup moins chère car elle nécessite des travaux. Vous pourriez ainsi répartir vos 200.000 euros dans un achat à 120.000 euros avec 80.000 euros de travaux. Les frais d’enregistrement de 12,5% seraient alors calculés sur 120.000 euros et non plus sur 200.000 euros.

C’est la façon la plus intéressante de réduire les frais. En revanche, cela implique donc la prise en charge des travaux et toutes les conséquences qui vont avec.

Achetez le bien en société

Le fait d’acheter un bien en société va permettre aux acheteurs de déduire les frais d’achat (frais d’enregistrement). C’est une possibilité qui peut vous faire économiser de l’argent, mais qui implique donc d’effectuer l’achat en société et non pas en personne physique.

C’est un choix conséquent qui pourra également avoir un impact sur les autres astuces énoncées puisqu’il change complètement la législation et la déductibilité de l’achat.

Il existe donc plusieurs astuces pour faire diminuer les frais de notaire. Néanmoins, il est important de retenir que la négociation et la rigueur que vous allez mettre dans vos dossiers restent votre plus belle arme. Soyez donc attentif aux détails et faites-vous accompagner si besoin.