Questions & Réponses
L’objectif du crédit hypothécaire est de permettre à un consommateur de financer l’achat ou la construction d’un bien immobilier.
Le créancier (le prêteur) va donc mettre un montant financier à disposition de l’emprunteur afin de lui offrir la possibilité de réaliser ses projets immobiliers. Ce dernier sera alors tenu de rembourser des mensualités jusqu’à l’acquittement total de l’emprunt et des intérêts relatifs à celui-ci.
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Le prêt hypothécaire, que l’on appelle également crédit hypothécaire ou encore prêt immobilier et crédit immobilier dans de nombreux cas de figure, est une solution de soutien financier quasiment inévitable pour la plupart des ménages. Le fait d’avoir recours au prêt hypothécaire permet ainsi de faire l’acquisition d’un bien immobilier sans pour autant disposer de la somme totale nécessaire à l’achat.
Belfina vous propose de redéfinir le crédit hypothécaire de manière claire et limpide en incluant des exemples dans nos explications.
En outre, nous prenons le temps de répondre à toutes les questions qui sont fréquemment posées sur le sujet du crédit hypothécaire, tout en apportant également différentes données et informations relatives à l’univers du crédit dans un contexte plus général. Nos experts vous donnent des éclaircissements sur le prêt hypothécaire et vous apportent des réponses aux interrogations les plus souvent rencontrées.
Vous trouverez également sur cette page des aperçus de différents articles qui se rapportent au crédit hypothécaire.
Le crédit hypothécaire est l’action qui va permettre à un consommateur dédié d’emprunter une somme d’argent en vue de l’achat d’un bien immobilier.
Le prêt/crédit hypothécaire est généralement associé à l’emprunt d’une somme assez conséquente, ce qui implique donc que l’emprunteur va devoir rembourser son crédit pendant de nombreuses années. En Belgique, la période de remboursement est comprise entre 10 et 30 ans.
Comme toutes les formes de crédits, le prêt hypothécaire est soumis à des intérêts. Ces derniers vont fluctuer et varier en fonction de différents paramètres tels que l’organisme prêteur à la base, ainsi que les tendances du marché.
Le terme “hypothécaire” fait référence au terme “hypothèque” qui fait lui-même référence au fait que le bien va servir de garantie et qu’il sera mis en hypothèque par la banque ou la société de crédits dans le cadre de l’emprunt. Cela aura pour but d’offrir une sécurité au créancier qui pourra alors se servir de la vente de votre maison pour rembourser la dette créée avec l’emprunt le cas échéant.
Dans l’absolu, on évoquera tout d’abord que les termes crédits immobiliers et crédits hypothécaires sont effectivement différents. Ainsi, là où le terme “prêt hypothécaire” fera allusion à l’hypothèque en vue d’un achat important financièrement comme évoqué précédemment, le terme “prêt immobilier” sera quant à lui directement associé à l’achat d’un bien de logement.
Du moins pour le côté grammatical de la chose. Car en Belgique, on ne fait pas vraiment de différence entre ces deux termes. L’un ne va quasiment jamais sans l’autre. Ils sont ainsi utilisés comme synonymes.
Retenez donc que le crédit hypothécaire et le crédit immobilier sont exactement la même chose.
Le secteur de l’immobilier est vaste. Très vaste. Il existe ainsi de très nombreux types de biens qui peuvent être repris dans le cadre du crédit hypothécaire. Cela va donc du terrain agricole, à la maison, au petit chalet dans les bois, en passant par la tiny house.
Il existe une fourchette en Belgique qui stipule que le remboursement d’un crédit hypothécaire va généralement s’étaler sur 10 à 30 ans. Une fourchette assez large qui n’aura forcément pas les mêmes connaissances sur votre portefeuille et sur votre pouvoir d’achat.
Dès lors, comment savoir sur combien d’années vous allez devoir rembourser votre crédit ? Tout simplement en fonction de vos capacités financières.
Mais patience, vous n’aurez pas réellement la possibilité de calculer le nombre d’années par vous-mêmes sans l’aide d’un simulateur en ligne ou d’un conseiller.
La base du crédit va dépendre majoritairement du montant que vous serez capable de débourser chaque mois dans le cadre du remboursement. C’est à partir de cette information que vous allez pouvoir construire la suite des opérations. C’est elle qui va déterminer la structure de votre crédit hypothécaire.
Ainsi, plus vous allez pouvoir augmenter la somme que vous allez rembourser tous les mois, plus vite votre crédit sera terminé.
Retenez également de manière générale que des mensualités élevées et un remboursement relativement court feront diminuer les taux d’intérêt. Donc plus vous remboursez votre crédit hypothécaire sur un laps de temps restreint, et moins votre crédit vous coûtera en intérêts.
Le remboursement d’un crédit hypothécaire de manière anticipée est tout à fait possible et courant.
Vous pouvez donc rembourser votre crédit à tout moment, partiellement ou totalement, avant sa date de fin prévue dans le contrat. Il existe à cet effet, selon les créanciers, une possibilité que ce remboursement anticipé débouche sur une indemnité de remploi. Une indemnité qui est par ailleurs limitée par la loi.
Le remboursement anticipé possède donc un coût, et c’est vers votre créancier qu’il faudra vous tourner pour en connaître les conditions exactes. Dans certains cas, cela n’est pas toujours intéressant.
Il n’existe pas réellement de plafond ou de montant maximum concernant le montant empruntable dans le cadre d’un crédit hypothécaire. Ainsi, étant donné que de nombreux biens immobiliers dépassent largement les quelques millions d’euros en Belgique, retenez qu’il n’y a pas de limite en termes de montant empruntable.
En revanche, il existe bel et bien une limite plus ou moins subjective qui va dépendre de vos capacités financières personnelles.
L’objectif est évidemment de ne pas emprunter une somme trop importante par rapport à ses capacités financières réelles.
En effet, permettre à un consommateur de bénéficier d’un montant d’emprunt qu’il ne sera pas capable de rembourser mensuellement ne sera finalement bénéfique pour personne. Ni pour l’emprunteur, qui s’expose à des problèmes financiers, ni pour l’organisme financier qui prendrait le risque de ne plus voir la couleur de ses sous.
N’oubliez donc pas que la règle de base pour l’emprunteur est avant tout de réussir à assumer son emprunt dans le temps. Sans pour autant s’enfouir dans un gouffre financier.
Les organismes financiers proposent donc leurs services en ce sens, et analysent la situation de chaque candidat emprunteur au cas par cas afin d’évaluer la faisabilité de l’emprunt.
Partez néanmoins du principe qu’on parle généralement d’un emprunt possible à hauteur de 33% de vos revenus nets (⅓). Cet indicateur sert de base pour se faire une idée, mais il dépend bien évidemment de nombreux autres paramètres (charges, …) qui seront évalués de manière plus précise en temps voulu lors d’un échange avec un conseiller.
Il existe une différence importante entre les taux fixes et les taux variables. Une différence relativement simple à assimiler.
C’est simple. Vous bénéficiez de conditions déterminées à la signature de votre prêt hypothécaire et ces conditions ne changent pas durant toute la durée de votre emprunt.
L’avantage, c’est que cela vous apporte de la certitude quant à la suite des choses. Il n’y a pas de mauvaise surprise, et vous savez à l’avance comment va se profiler votre crédit hypothécaire. Vous savez à quoi vous attendre et le calcul est précis. Et si les taux grimpent, votre prêt hypothécaire n’est pas affecté par la situation.
L’inconvénient, c’est que le taux à intérêt fixe est souvent plus élevé que le taux variable et que vous ne profitez pas non plus des baisses de taux éventuelles pendant la durée de votre crédit. Si les taux diminuent de manière significative, vous n’avez pas droit à un réajustement.
C’est un peu plus complexe que le crédit à taux fixe, mais cela reste assez simple à comprendre. Vous bénéficiez d’un taux d’intérêt à la signature de votre crédit hypothécaire, et il varie tout au long de votre crédit en fonction des taux en vigueur. Il évolue donc avec le marché et avec les tendances.
L’avantage, c’est que le taux à intérêt variable est souvent plus intéressant que le taux fixe lors de la signature du crédit immobilier. Vous pouvez donc profiter de meilleures conditions. Par la suite, vous profitez également d’éventuelles baisses et ainsi de conditions plus intéressantes que celle négociée au départ. C’est une bonne solution si les taux sont assez élevés car il existe des probabilités que ceux-ci diminuent.
L’inconvénient, c’est que vous êtes dépendant du marché et donc de ses tendances. Cela peut-être un avantage, mais ça peut rapidement devenir un problème si les taux flambent.
Notez néanmoins que la loi protège les taux variables, aussi bien à la hausse qu’à la baisse, en stipulant que ces derniers peuvent au maximum doubler (passer de 2% à 4%, mais pas au-delà), et qu’il pourra descendre au minimum à 0%.
Certains organismes spécialisés dans le crédit hypothécaire mettent en place un plafond afin que le consommateur garde une forme de protection par rapport à un hausse soudaine, et ainsi éviter que les taux ne passent de 4% à 8% par exemple.
Disons-le de suite, il n’est pas possible de donner un taux d’intérêt exact lorsque l’on parle de crédit, et plus spécialement de crédit hypothécaire.
La base même du crédit est la fluctuation, ce qui implique donc que les taux d’intérêts vont varier quasiment en permanence en fonction de différents paramètres tels que le marché, l’offre, la demande, … mais aussi votre profil d’investisseur !
Il est important dans un premier temps de bien comprendre que les intérêts sont en quelque sorte la rémunération que vous devez octroyer à votre créancier en échange du service rendu. A savoir, dans ce cas précis, du prêt qui vous a été accordé et de la somme d’argent qui vous a été prêtée.
En vous accordant un prêt immobilier, votre créancier fait un pari sur votre propre personne. Le pari que vous pourrez rembourser votre prêt dans son entièreté, dans les délais impartis. Ces intérêts sont donc également une forme de couverture face au risque pris par l’organisme qui vous a permis d’emprunter un montant conséquent en vue de l’achat du bien immobilier de vos rêves.
En outre, le créancier va également s’adapter en fonction de la sécurité financière que vous représentez. Plus votre profil financier est solide et votre situation saine, et plus vous avez de chances d’obtenir un taux intéressant de la part de la banque ou de l’organisme en charge du crédit.
Nous vous parlions précédemment de votre profil d’investisseur, mais c’est loin d’être le seul facteur déterminant.
S’il existe des lois pour encadrer le secteur du crédit et qu’il n’est pas possible de faire n’importe quoi avec les taux d’intérêt, il faut néanmoins garder à l’esprit que chaque organisme décide lui-même de ses propres conditions.
Les taux d’intérêt proposés peuvent ainsi s’inscrire dans une stratégie commerciale et varier au fil des saisons, des tendances et des besoins de l’agence. Une société de crédit bien connue pourra par exemple se permettre de mettre des taux plus élevés car elle n’aura pas forcément besoin de brader ses conditions pour attirer de nouveaux clients, alors qu’une agence moins réputée devra monter une offre plus intéressante si elle veut attirer de nouveaux candidats emprunteurs.
C’est l’un des fondements du crédit. Plus vous mettez du temps à le rembourser, et plus les intérêts vont augmenter. Une situation logique étant donné que les risques augmentent à mesure que la durée du prêt augmente elle aussi.
On pense souvent qu’un crédit hypothécaire est une affaire qui se règle entre deux parties. A savoir, le prêteur d’un côté, et l’emprunteur de l’autre côté. Néanmoins, il y a bel et bien un troisième intervenant qui entre dans l’équation à un moment donné. Et ce troisième intervenant, c’est la BCE (Banque centrale européenne).
Véritable institution monétaire de l’Union européenne, on considère souvent la BCE comme la banque des banques. C’est donc auprès de la BCE que les banques empruntent, avec toutes les conséquences que cela implique. Aussi bien pour les banques, que pour les conditions du consommateur qui se trouvent à la fin de l’équation.
Vous l’aurez donc compris, il y a de nombreux paramètres qui interviennent dans le calcul d’un taux d’intérêt. Des paramètres externes qui nous empêchent de calculer les indicateurs avec précision.
Il est néanmoins possible de donner une estimation approximative en fonction du marché.
Considérez ainsi que le taux fixe va varier au troisième trimestre 2022 de moins de 1% (très rare) à presque 4%.
Commençons par le commencement et fixons les choses dès le départ. Les frais de notaire ne sont pas les frais auxquels vous pensez.
Alors évidemment, nous pourrions vous définir d’entrée de jeu les frais de notaire, mais cela ne correspond pas vraiment à ce que vous attendez comme réponse.
En effet, les frais de notaire ne sont “que” les frais de rémunération du notaire. Ils ne sont pas très élevés. Nous y reviendrons.
Les frais auxquels vous pensez, ce sont les frais d’achat. Ces derniers font référence à l’ensemble des frais que vous devrez ajouter dans votre acquisition immobilière.
On y retrouve :
Les droits d’enregistrement, c’est le gros du morceau. Et c’est souvent à cela que les frais de notaire font référence de manière biaisée dans l’esprit commun lors de l’achat d’une maison.
La confusion est néanmoins quasiment logique étant donné que les droits d’enregistrement devront être payés au notaire le jour de l’achat. Il ne va bien évidemment pas les garder pour lui et devra les reverser au Trésor Public. C’est donc une redevance pour l’Etat.
Sauf taux réduits et abattements, les droits d’enregistrement vont se profiler de la sorte :
Ces pourcentages viendront donc s’ajouter à la valeur vénale de la propriété. Il est donc conseillé de les ajouter dans vos calculs lorsque vous envisagez un nouvel achat. Et ce n’est pas tout. Il y a d’autres extras à prévoir.
Les frais de notaire correspondent aux honoraires du notaire, comme expliqué précédemment.
Le montant des frais de notaire est soumis à un barème fixé par la loi. Il n’y aura donc pas un notaire moins cher qu’un autre.
Il est compliqué d’estimer avec précision le coût des frais de notaire à proprement parler car ces derniers vont évoluer de manière décroissante à mesure que le prix du bien va augmenter. On peut néanmoins considérer que les frais de notaire s’élèvent à environ 1% du montant total de l’achat. Dans le cas de l’intervention de plusieurs notaires, les honoraires seront répartis.
S’ajoutent ensuite à cela les différents frais administratifs qui sont là pour couvrir les différentes formalités et recherches administratives liées à la transaction et à l’acquisition. C’est une forme de sécurité lors de la vente. Ces frais s’élèvent généralement à un peu plus de 1000 euros.
Enfin, on ajoute à cela différents autres frais tels que la TVA à 21% qui s’applique sur les frais administratifs et les honoraires du notaire, ainsi que quelques autres petits frais dépendant de la situation (hypothèque, …)
Vous l’avez lu, il y a de nombreux paramètres qui entrent en ligne de compte dans le cadre d’une acquisition immobilière en plus de la valeur vénale du bien.
Considérez ainsi qu’il faut ajouter un montant approximatif de 15 % du prix du bien à la dépense totale lors de votre achat.
L’achat d’une maison dans la région de Liège d’une valeur vénale de 180.000 euros vous coûtera donc approximativement 207.000 euros (180.000 euros + 15% de frais d’achat).
Disons le de suite, il sera plus simple et rapide de contracter un petit prêt personnel ou un prêt voiture qu’un crédit hypothécaire. C’est une question de logique étant donné les montants engagés et les démarches plus complexes de changement de propriété et d’acquisition.
Néanmoins, les procédures restent accessibles et elles ne devraient pas vous effrayer à condition de respecter certains impératifs.
La réponse à la question “Est-il simple d’obtenir un prêt hypothécaire?” est donc un peu plus nuancée qu’un simple “oui” ou “non”. En fait, elle va dépendre essentiellement de vous, et de personne d’autre.
Et à ce petit jeu là, c’est la préparation qui fera la différence. Mais avant de commencer, gardez bien en tête qu’un crédit octroyé par un organisme dédié reste un pari fait par ce même organisme sur vos propres capacités.
Si vous en aviez les moyens, est-ce que vous pourriez envisager de prêter 200.000 euros à un inconnu sans savoir s’il sera capable de vous rembourser ? La réponse semble claire, vous ne le feriez pas sans un minimum de garanties et de certitudes.
La situation est la même pour votre créancier. La clé pour y parvenir, c’est donc de prouver votre sérieux et de démontrer que vos capacités d’emprunt tiennent la route.
La première étape consistera donc à déterminer votre profil financier et à évaluer votre capacité d’emprunt. Pour ce faire :
Une fois ces informations rassemblées, tâchez de répondre à quelques grandes questions que les créanciers risquent probablement de vous demander tels que :
Une fois ces quelques questions résolues, vous pouvez passer à la deuxième étape et entamer les démarches auprès des organismes spécialisés dans le crédit.
L’idéal est évidemment de commencer par sa propre banque. Cette dernière connaît votre situation financière, et vous pourrez lui prouver plus facilement votre sérieux et votre valeur.
N’hésitez ensuite pas à vous tourner vers d’autres organismes afin de comparer les taux, mais également afin de commencer une sorte de travail de négociation en vue d’obtenir l’offre la plus intéressante. Cela fait partie du jeu.
Bref, vous l’aurez compris, la préparation est déterminante dans le cadre d’une demande de crédit/prêt hypothécaire. Préparez-vous, faites preuve de bonne volonté, et tout devrait bien se passer.
Retenez enfin que les organismes de prêts ne sont pas vos ennemis. Ils veulent s’assurer naturellement de la viabilité de votre projet, et être certains que vous serez capable d’honorer votre contrat.
La réponse est OUI … mais elle n’est pas si simple.
En fait, on continuera d’appliquer la règle des ⅓ (33%) mentionnée précédemment. L’idée, c’est de s’assurer que vos dépenses en crédits ne dépasseront pas ⅓ de vos revenus. Peu importe qu’il s’agisse du premier ou du quatrième crédit que vous contractez. C’est une sécurité.
En outre, le fait d’avoir un projet immobilier locatif, par exemple, sera vu d’un bon œil si vous parvenez à prouver qu’il sera stable et rentable.
Enfin, si votre premier crédit est déjà bien entamé, il est également envisageable de le mettre en garantie pour favoriser l’obtention de votre nouveau prêt immobilier.
Le rachat de crédit hypothécaire, à ne pas confondre avec le regroupement de crédits qui vise de son côté à rassembler tous ses crédits ensemble, peu importe leur nature, est l’action qui va vous permettre d’effectuer une demande de rachat de votre crédit auprès d’un nouvel organisme financier.
L’idée est simple, vous estimez que le taux que vous aviez obtenu lors de la signature de votre contrat était trop élevé, et vous souhaitez faire réévaluer tout cela afin de diminuer vos mensualités.
C’est une démarche courante également pour les personnes qui font face à des dépenses mensuelles plus importantes et qui ont des difficultés à rembourser leur crédit.
La solution du rachat de crédit permet alors d’étaler à nouveau son crédit, et ainsi diminuer les échéances mensuelles.
Ce sont des choses qui arrivent assez régulièrement. Lorsque c’est le cas, différentes options se présentent :
Le fait de ne pas honorer son crédit et ses mensualités peut avoir des conséquences assez importantes à bien des égards.
Néanmoins, il est important de faire une distinction dans la raison qui accompagne le défaut de remboursement de votre crédit.
En effet, les conséquences et les solutions ne sont pas les mêmes si vous êtes dans une situation où vous refusez de payer ou si vous vous retrouvez dans l’incapacité de payer.
Généralement, un crédit impayé va se solder dans un premier temps par un fichage auprès de la BNB (Banque Nationale de Belgique). Le fait de vous retrouver sur la liste noire dans un document reprenant tous les mauvais payeurs qui est accessible à tous les créanciers va vous empêcher par la suite d’emprunter à nouveau.
Ensuite, votre créancier sera dans le droit de saisir les garanties éventuelles que vous avez mentionnées à la signature de votre crédit hypothécaire. En outre, si le remboursement n’est toujours pas acté, vos effets personnels, voire votre bien, pourront être saisis par un huissier afin de rembourser votre crédit.
Les cas mentionnés précédemment représentent la finalité en cas de défaut de paiement. Il existe néanmoins quelques étapes intermédiaires avant d’y arriver. Des solutions existent et le plus simple reste d’en discuter avec votre prêteur afin de lui demander une facilité de paiement.
Le cas échéant, d’autres solutions s’offrent à vous :
Quoiqu’il en soit, comme dit précédemment, l’idéal est d’entamer les discussions si vous rencontrez des difficultés pour rembourser votre crédit. N’oubliez pas qu’il est également dans l’intérêt de votre créancier de trouver une solution pour qu’elle puisse récupérer l’argent qu’elle vous a prêté.
Le prêt hypothécaire, appelé aussi crédit hypothécaire, prêt immobilier ou crédit immobilier, est donc un acte financier très largement répandu au soin de notre société. Les coûts importants engendrés par un achat immobilier (maison, appartement, terrain, …) entraînent dans la plupart des cas le besoin d’avoir recours à l’appui d’un organisme spécifiquement dédié qui propose des crédits hypothécaires. Il est important d’analyser correctement sa situation financière personnelle et de bien maîtriser certains aspects avant d’envisager quoique ce soit dans l’univers du prêt hypothécaire.
